Ольга МЕЛЬНИЦКАЯ, «Центр журналистских расследований» (Симферополь), декабрь 2010
Строительная афера как норма нашей жизни?
Недавно «Центр» писал о строительстве жилого дома в Севастополе одной из крупнейших строительных фирм Крыма – «Консолью». Мы рассказывали, кому и почему выгодны «долгострои», и с какими проблемами могут столкнуться пайщики, решившие инвестировать свои средства в строительство новых квартир?
Ольга МЕЛЬНИЦКАЯ, «Центр журналистских расследований» (Симферополь), декабрь 2010
Строительная афера как норма нашей жизни?
Недавно «Центр» писал о строительстве жилого дома в Севастополе одной из крупнейших строительных фирм Крыма – «Консолью». Мы рассказывали, кому и почему выгодны «долгострои», и с какими проблемами могут столкнуться пайщики, решившие инвестировать свои средства в строительство новых квартир?
Теперь же в редакцию «Центра» обратились люди, поверившие обещаниям другой фирмы, которая, судя по всему, начала обманывать своих инвесторов с момента заключения договоров долевого участия в строительстве жилого дома. Но правоохранительные органы не видят в действиях фирмы никакого мошенничества.
КАК ВАС МОГУТ ОБМАНУТЬ
Мошенничество в строительной сфере, как правило, совершается по одинаковой схеме: с гражданами, желающими приобрести жилье в новом доме, компания заключает договор о долевом участии. При этом финансирование строительства будущего жилья осуществляется не за счет собственных средств строительных или инвестиционных компаний, а за счет средств дольщиков. То есть последние соглашаются инвестировать свои денежные средства в еще непостроенные квартиры.
Казалось бы, эта схема не имеет прямого отношения к мошенническим действиям и давно практикуется, а дольщики-инвесторы, подписывая договоры на долевое участие в строительстве жилья, несут незначительные риски. Например, оттягивание сроков сдачи жилья в эксплуатацию. Так чаще всего обстоят дела, если граждане доверяют свои деньги крупной, известной, давно работающей на рынке недвижимости строительной компании.
В других случаях они рискуют потерять вложенные деньги и никогда не въехать в новую квартиру, поскольку компании заведомо не намерены выполнять свои обязательства, а договор используют лишь как документ, дающий им полномочия по сбору денег.
Практикуется еще один вариант обмана, когда недобросовестная строительная компания, заключив с гражданами договоры на долевое участие в строительстве жилого дома, вкладывает в строительство лишь часть полученных денежных средств, а остальные переводит на счета подставных фирм, в дальнейшем их обналичивает и присваивает. В результате объекты строительства оказываются «замороженными».
Возможен вариант, когда фирма не спешит со строительством, при этом открывает все новые строительные площадки и выставляет будущие новостройки на продажу. Заработав на этом огромные деньги, через несколько лет компания «безболезненно» возвращает какой-то части дольщиков их деньги, конечно же, без процентов и штрафных санкций.
Варианты мошенничества хорошо завуалированы, и обман вскрывается уже слишком поздно. Хотя порой случается и так, что пайщики, изначально видя, что в договоре не все чисто, все же «клюют» на наживку – долгожданное жилье в новом доме.
ИСТОРИЯ БОЛЬШОГО ОБМАНА
ООО «Техком-Украины» – девелоперская компания (заказчик строительства), зарегистрированная в Ялте, в 2006 году арендовала участок земли в центре Севастополя и начала строительство многоквартирного жилого дома. В ходе строительства искала потенциальных покупателей для будущих квартир.
Реклама строящегося дома впечатляла: «Объект (18-ти квартирный дом) расположен в центре города Севастополь, рядом с гостиницей “Крым”; наличие транспортной развязки и основных объектов городской инфраструктуры. Расстояние до моря составляет 600 метров. Из всех квартир открывается вид на море и панораму города. На первом этаже расположены два офисных помещения. На каждом этаже расположены одна однокомнатная квартира площадью 49 кв. метров; двухкомнатная – площадью 69 кв. метров; трехкомнатная – 119 кв. метров».
Люди, видя, что дом строится, начали оформлять договоры долевого участия. К договору шло не менее впечатляющее приложение того, что будет входить в оплаченную по нему сумму. Состояние помещений дома на момент сдачи в эксплуатацию должно было выглядеть следующим образом: «Каждая из квартир оборудована индивидуальным двухконтурным котлом. На балконе, в ванной комнате и туалете цементная стяжка с гидроизоляцией. Для телефонизации и телевидения – разводка проводов и кабелей по дому, ввод проводов в квартиру. Разводка кабелей по дому, подвод питания к электрощитам в коридоре, установка электрощитов со счетчиками и автоматической защитой, ввод однофазного питания в квартиру».
С момента официального подписания этих договоров прошло почти пять лет. Дом в эксплуатацию так и не сдан, а то, что увидели наши корреспонденты при его осмотре, впечатлило. «Коробка» дома стоит, однако то, что должно к ней прилагаться, практически полностью отсутствует.
Во всяком случае, никаких коммуникаций в доме нет, шахта лифта пуста, везде «недострои» и запустение, на лестничных пролетах зияют дыры, предназначенные для установки мусоропровода, некоторые выкупленные помещения разворованы, отдельные квартиры пайщики пытаются доделать собственными силами – создали свой кооператив и наняли охрану. Фасад здания уже нуждается в ремонте.
Так с чего же началась эпопея «долгостроя» и что пайщики имеют на сегодняшний день?
С 2006 по 2009 год включительно покупателями квартир были заключены договора с ООО «Техком-Украина» о паевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома по ул. 6-й Бастионной, 83. При этом, в договорах указывались давно истекшие на тот момент даты: с 22 по 29 декабря 2005 года.
Однако тогда дом строился, и словесным обещаниям люди верили. Многие, продав единственное имеющееся у них жилье и перебравшись к знакомым или родственникам, надеялись в скором времени въехать в новые собственные квартиры. Так во всяком случае, фирма позиционировала сроки сдачи жилья. Хотя в разных договорах указывались различные даты.
Например, в договоре с Гетой Тузовой (собственница квартиры № 7) фирма указывала третий квартал 2007 года, Любовь Деркач (собственница квартиры № 14) должна была получить новую квартиру в первом полугодии 2008 года, а Тамара Галдецкая (собственница квартиры № 5) должна была въехать в новое жилье в декабре 2009 года.
При просмотре практически всех договоров пайщиков мы обнаружили, что сроки окончания строительства колеблются от третьего квартала 2006 года до первого квартала 2010 года. То есть изначально, неизвестно по каким причинам, фирма указывала абсолютно разные сроки сдачи жилья в эксплуатацию, чего в принципе быть не может.
«Сроки должны указывать на основании плановых сроков строительства согласно проектно-сметной документации и графика производства работ, подписанного с генподрядчиком… все остальное можно квалифицировать как заведомое введение в заблуждение или, проще говоря, обман покупателей», – отмечает специалист по недвижимости Юлия Матюхина.
Отдельно стоит остановиться финансовых моментах договоров, которые «Техком-Украина» заключала с пайщиками. В п. 3.3 договора отмечается: «В случае увеличения фактической площади от оплаченной пайщик обязан внести недостающую сумму из расчета 1100 долларов за один квадратный метр. В случае уменьшения фактической площади от оплаченной фирма обязана возвратить переплаченную сумму из расчета 920 долларов за кв. метр».
«Любая фирма стремится оформить договор, как выгодно ей. И надо внимательно изучать текст, который подписываешь. Однако уважающее себя и своих клиентов предприятие потребует дополнительную оплату в расчете изначально прописанной договорной суммы за квадратный метр и то только после получения технического паспорта из БТИ. Кроме этого, в данном случае представители фирмы должны были в письменной форме обосновать причину, повлиявшую на увеличение стоимости квадратного метра жилья», – объясняет Юлия Матюхина.
Хитросплетения на этом не заканчиваются. Директор ООО «Техком-Украина» Игорь Литвинов в январе 2010 года написал Гете Тузовой письмо с требованием доплатить почти три тысячи долларов за появившиеся дополнительно 2,22 кв. метра (из расчета 1350 долларов за кв. метр, то есть изначальной стоимости, прописанной в договоре).
Вроде бы здесь все правильно. Однако, согласно договору, «окончательный расчет стоимости квартиры производится после сдачи объекта в эксплуатацию и получения официальных данных из БТИ о фактической площади квартиры».
Кто кому должен
Родственники Тузовой обратились к специалистам БТИ Севастополя. По их подсчетам, оказалось, что площадь квартиры, указанная в договоре, больше фактической на 3,38 кв. метра. То есть, таким образом, именно фирма должна вернуть Тузовой часть денег от внесенного ею 100%-го паевого взноса!
Несмотря на это, руководство фирмы в письме № 489 потребовало доплатить 2997 долларов. В противном случае пригрозило остановить дальнейшие работы, которые, кстати, на тот момент и так уже давно не велись.
У застройщика оказались свои расчеты. По мнению дирекции фирмы, пайщики обязаны доплачивать за площади общего пользования – пожарный балкон и несуществующий коридор-тамбур (по крайней мере, ни мы, ни пайщики его не обнаружили).
В списке «должников», который получила от фирмы председатель кооператива будущих жильцов дома Любовь Деркач, оказалось семь фамилий. Из них практически все «должны» фирме за «притянутые за уши» метры. То есть руководители ООО «Техком-Украина» сознательно взяли не фактические, а завышенные договорные и на 100% оплаченные пайщиками площади, добавив еще и площади общего пользования, и получили «нужный» результат.
Хитрости с электропроводкой
Далее события развиваются еще интереснее. Согласно договору, пайщики должны были получить квартиры со всеми удобствами, в том числе электрокоммуникациями. Но в январе 2010 года пенсионерке Тузовой и еще нескольким пайщикам пришли уведомления от руководства «Техком-Украина»: «Чтобы у нас в дальнейшем не возникло задержек с принятием комиссией дома в эксплуатацию и оформлением Вами права собственности на помещения, прошу Вас срочно заключить договор со специализированным предприятием на устройство внутренней электропроводки в Ваших помещениях». И женщина вынуждена была еще заплатить более четырех тысяч гривен.
По словам подрядчика – частного предпринимателя – Михаила Крука, выполнявшего электромонтажные работы внутри квартир, этими деньгами дело бы не ограничилось, так как в местах общего пользования договорные условия по установке электрокоммуникаций, входившей, кстати, в стоимость паевых взносов, до конца выполнены не были. «Я заключил договоры на электромонтажные работы с владельцами нескольких квартир. Однако представитель фирмы Герман Кришталь посоветовал мне сверх договорной оплаты взять с пайщиков еще по одной тысяче гривен якобы за накладные расходы, технадзор, оформление техдокументации и прочее. Люди отказались, объяснив, что эти деньги, в соответствии с п. 8 приложения 1 к договорам, включены в оплаченные ими паи. И действительно к моим работам эта тысяча никакого отношения не имела. В результате между мной и предприятием были аннулированы какие-либо отношения. После чего я уже не имел доступа к обслуживаемым мною квартирам, так как фирма закрыла единственный подъезд дома, а дополнительных ключей ни у кого не было», – рассказывает Михаил Крук.
По его словам, из восьми квартир, с хозяевами которых были подписаны договоры, завершить работу удалось только в четырех. Сейчас положение усугубилось, поскольку разграблены щитовая, лифтовая шахта и теперь все работы надо начинать сначала – подводить основное питание к дому.
Впоследствии пайщики получили еще одно уведомление, в котором компания информировала о том, что в июле 2010 года им будут переданы квартиры по актам приема-передачи с отражением в них фактически выполненных строительных работ (на день подписания акта), поэтому с 4 июля охрана указанного дома должна осуществляться силами пайщиков.
Как мы уже говорили, на данный момент здание находится в полуразрушенном состоянии, а пайщики охраняют свой многострадальный дом собственными силами.
ПРАВООХРАНИТЕЛИ НЕ ВИДЯТ СОСТАВА ПРЕСТУПЛЕНИЯ
Со слов пайщиков, на их письма, в которых они интересуются причинами «долгостроя» и отчетами об использовании их взносов, руководство «Техком-Украины», нарушая Закон Украины «Об обращении граждан», не отвечает. «На сегодняшний день руководство фирмы в одних случаях запугивает нас возможным захватом дома посторонними лицами, в других – отвечает хамством, в-третьих – игнорирует наши обращения. С таким подходом к решению данного вопроса мы не согласны, считаем это обманом и произволом в отношении пайщиков. Для восстановления справедливости, в соответствии с действующим законодательством Украины, мы коллективно, а также индивидуально, направляли запросы в различные инстанции Крыма, Севастополя, Украины», – рассказывает Любовь Деркач.
Обращались люди и в правоохранительные органы. Но полученные ответы больше похожи на отписки. Из прокуратуры Ленинского района Севастополя, например, ответили, что все изложенные пайщиками нарушения со стороны ООО «Техком-Украина» подлежат рассмотрению лишь в судебном порядке, мол, прокуратура здесь ни при чем.
УБЭП Севастополя отправило жалобу пайщиков в управление МВД Севастополя. При этом в письме все же отмечалось, что в данном деле присутствуют признаки преступления, однако оно рассматривается как совершенное в сфере «общекриминальной направленности».
А через две недели после этого Деркач получила от начальника Ленинского райотдела Управления МВД Севастополя полковника милиции Виктора Гаврилюка отказ в возбуждении уголовного дела по заявлению пайщиков в отношении противоправных действий со стороны должностных лиц «Техком-Украина».
Сегодня стало известно, что несколько квартир, подвал и офис в доме, выкупленные пайщиками, взяты в залог Публичным Акционерным Обществом «Пиреус Банк МКБ». Да еще почему-то как движимое (?) имущество!!! Эта информация взята из выписки «Государственного реестра отягощения движимого имущества».
Получается, что теперь пайщики рискуют потерять свои квартиры в любую минуту: ведь банк может забрать их в счет погашения кредита, под который они были заложены фирмой «Техком-Украина».
«Отягощение накладывается только в том случае, если квартира кредитная. Если пайщик внес паевой взнос, то это уже его имущество, и фирма не имеет права распоряжаться его жильем. Это нарушение гражданских прав пайщика. Если же квартира находилась в залоге у банка до подписания договора о паевом участии, то застройщик как минимум обязан был уведомить об этом пайщика. В противном случае это прямая дорога в суд. Однако дело осложняется тем, что договора паевого участия в строительстве четко нигде не прописаны: то ли это договора совместной деятельности, то ли подряда, то ли поручения, то ли еще чего… Поэтому и четко защитить свои права по данным договорам сложно. Более того, если исходить дословно из ст. 4 Закона Украины “Об инвестиционной деятельности”, то жилье по средствам инвестирования вообще строить нельзя!!!», – утверждает специалист по недвижимости Юлия Матюхина.
«Центр» хотел напрямую задать руководителям «Техком-Украина» вопросы, которые волнуют пайщиков и на которые они до сих пор не получили ответов. К сожалению, сделать это не удалось: номера офисных телефонов в Ялте уже не существуют, мобильные телефоны Игоря Литвинова не отвечают. А Николай Малахов, бывший директор ООО «Техком-Украина», до сих пор на профильных сайтах так и именуемый, услышав, что с ним хотят побеседовать журналисты «Центра», ответил, что он – это не он, кто такой Литвинов, не знает и вообще никакого отношения к «Техком-Украина» не имеет.
В то же время члены кооператива в диктофонной записи этого телефонного разговора узнали голос экс-руководителя фирмы.
Подобных историй на рынке недвижимости множество. Несмотря на это, государственные структуры, призванные бороться с нарушениями закона, нередко предпочитают отклоняться от выполнения своих функций, предоставляя простым гражданам сомнительное право самим сражаться с беззаконием. Конечно, в рассмотренном нами случае пайщикам нужно отстаивать свои прав в суде. Однако, в первую очередь, на ситуацию должны были бы обратить внимание правоохранительные органы, куда обращались обманутые люди. Но они не видят здесь состава преступления. Или не хотят видеть.
Ольга МЕЛЬНИЦКАЯ, «Центр журналистских расследований» (Симферополь), декабрь 2010
