Ольга МЕЛЬНИЦКАЯ, «Центр журналистских расследований» (Симферополь), декабрь 2010
Фирма «Консоль», позиционирующая себя как надежного партнера и конкурентоспособного игрока на рынке недвижимости, привлекает инвесторов заманчивыми предложениями, имеющими под собой весьма определенную основу, например, реальные активы в виде жилья.
Ольга МЕЛЬНИЦКАЯ, «Центр журналистских расследований» (Симферополь), декабрь 2010
Фирма «Консоль», позиционирующая себя как надежного партнера и конкурентоспособного игрока на рынке недвижимости, привлекает инвесторов заманчивыми предложениями, имеющими под собой весьма определенную основу, например, реальные активы в виде жилья.
«Высоколиквидная недвижимость фирмы “Консоль ЛТД” является гарантией выполнения наших обязательств перед инвесторами», – утверждает финансовый директор фирмы Елена Ламкина, доказывая привлекательность вложения денежных средств в эту строительную компанию.
Люди, как правило, верят таким громким обещаниям и вкладывают свои сбережения в так называемый финансовый портфель строительной компании в надежде получить новые квартиры в качестве дивидендов.
Еще более привлекательным предложением ООО «Консоль» явилось строительство жилых домов по финской технологии. Вкладчикам предлагали за умеренную цену в конечном результате получить приличное количество квадратных метров жилой площади. В частности, в Севастополе год назад люди подписали договоры паевого участия в строительстве жилого микрорайона в бухте Омега по ул. П. Корчагина, который фирма должна была по новой технологии возвести к июню этого года. Но из трех девятиэтажных домов построены лишь три этажа одного из них, и на этом стройка прекратилась.
Куда же ушли деньги вкладчиков и дождутся ли они «награды» за свое рискованное решение?
КОГДА ПОСТРОЯТ ДОМА?
Итак, люди вложили деньги в строительство жилья. Некоторые из них отдали все свои сбережения, чтобы поскорее оказаться хозяевами квартир, в которых нуждаются. Как заверила «Центр» в телефонном разговоре специалист по недвижимости фирмы «Консоль» в Севастополе Жанна Корпусова, квартиры проданы не только в доме, который начали строить зимой прошлого года, но и в том, на месте которого сегодня лишь намечен котлован.
Просматривая форум севастопольских пайщиков «финского проекта», мы обнаружили, что пайщики находятся в полном неведении, почему заморожен проект, где «подводные камни» и как «Консоль» преодолевает эти препятствия на пути выполнения своих обязательств перед ними. И это притом, что в пункте 2.3 договора паевого участия в строительстве написано: «В соответствии со ст. 1136 ГК Украины пайщик вправе по соответствующему запросу получать достоверную информацию о ходе строительства объекта».
Как нам рассказали пайщики, с которыми удалось связаться, ранее в головном офисе фирмы им обещали закончить строительство к концу этого года, а затем предложили подписать дополнительные соглашения о продлении срока окончания строительства до марта 2011-го. Однако месяц назад во время разговора с одним из клиентов, которого мы сопровождали инкогнито, менеджер рассказывал, что и весной пайщики не получат квартиры, так как в лучшем случае будет возведен каркас первого дома. Потом понадобится еще не менее трех месяцев на отделочные работы, и только после этого рабочие приступят к строительству остальных домов. И так будет при самом оптимистическом развитии событий.
В сентябре при личной беседе с нами директор Севастопольского представительства фирмы «Консоль» Сергей Комиссаров сообщил, что дома в бухте Омега все же построят, но даже приблизительной даты назвать не смог. «Вы спрашиваете, будут ли дома построены к концу года. Я отвечаю “да”, но к концу какого года, сказать не могу», – пошутил Комиссаров.
Однако люди, отдавшие десятки тысяч долларов, веселого настроения директора представительства фирмы не разделяют. Ведь даже компенсацию за моральный ущерб, который наносится им в течение всех этих месяцев ожидания, эти люди, скорее всего, не получат. «Вначале нам обещали в случае затягивания строительства сделать полный ремонт квартир, то есть сдать их “под ключ” за счет средств фирмы, теперь же при пролонгации сроков менеджеры советуют подписать дополнительное соглашение, в котором переносят сроки последних взносов паев. С их слов, мы можем написать все свои претензии и отправить в головной офис, но сразу предупреждают, что ничего не добьемся, так как правление “Консоли” на подобные условия не пойдет», – рассказывают один из пайщиков.
К тому же предоставить равноценное жилье в уже построенных домах фирма, со слов Жанны Корпусовой, не может. Специалист ссылается на то, что свободных квартир в новостройках нет. Остается смиренно ждать. Но чего именно, непонятно: то ли окончания кризиса, на который сетуют представители фирмы, то ли возобновления работы Севастопольского завода ЖБИ, который специально для «финского проекта» изготавливал панельные конструкции из трехслойного бетона с утеплением, а теперь, по заверениям Корпусовой, прекратил свою работу.
А может быть, все дело в дорогостоящей предвыборной кампании «регионалов», в которую, утверждают источники, соучредитель «Консоли» Владимир Константинов вкладывал личные деньги? Учитывая, сколько «консолевцев» и родственников Константинова получили мандаты и должности после 31 октября, можно предположить, что потратиться пришлось изрядно.
ПОЧЕМУ ВОЗНИК ДОЛГОСТРОЙ. ВЕРСИИ
Версию пайщиков, что их деньги могли уйти на предвыборную кампанию большой «консолевской семьи», доказать невозможно, поэтому она остается одним из предположений.
Объяснения представителей правления фирмы, что всему виной экономический кризис в стране, имеют место быть. Судя по диаграмме введения объектов фирмы «Консоль ЛТД» в эксплуатацию с 1993 по 2009 год, представленной на официальном сайте фирмы, видно, что максимальный рост строительства наблюдался в 2008 году, а в 2009-ом – резкое снижение: 2008 г. – компанией по всей Украине построено 48 домов общей площадью более 150 тысяч кв. метров, в 2009 г. – 38 домов общей площадью 113 тысяч кв. метров.
На этом же сайте еще будучи президентом компании «Консоль» Владимир Константинов рассказывал, что «кризисная волна накрыла строительную сферу Украины. <…> Сведено к минимуму или вовсе прекращено кредитование жилищного строительства коммерческими банками. А без денег невозможно строить».
«Главная беда заключается в том, что все субъекты сферы недвижимости столкнулись с отсутствием кредитов, почти полностью прекратилось вливание денег в строительную отрасль, а 90% еe субъектов работает именно по кредитным схемам, охватывающим и подрядчиков, и инвесторов, то есть покупателей жилья», – говорил Константинов.
Тот факт, что некоторые строительные фирмы обходятся без кредитов, строят жилье за собственные деньги и продают его клиентам, Константинов прокомментировал так: «Это довольно примитивная формула взаимоотношений подрядчика и заказчика, она применима при незначительных объемах строительства, когда подрядчик продал одну квартиру и начинает строить другую. Возводить же одновременно десятки домов без банковских кредитов невозможно».
Риэлторы подтверждают, что многие строительные компании приостановили или вовсе остановили строительство жилых комплексов. Однако, по их словам, настоящая причина не в отказе банков давать кредиты, а в том, что застройщики специально «залегли на дно» и ждут роста цен, то есть момента, когда вновь смогут продавать жилье по «бешеным» ценам. «Застройщикам сейчас выгоднее брать кредиты и заниматься чем-то другим, нежели продавать квартиры. Они знают, что наступит время, когда цены на жилье вновь начнут расти, и люди будут вынуждены покупать его по новой стоимости. Стоит вспомнить, как за однокомнатную квартиру в Симферополе платили нереальные цены – 80-100 тысяч долларов. А сейчас такую квартиру можно купить за 35 тысяч долларов. Вот строители-коммерсанты и ждут, когда цена на жилье опять пойдет в гору и можно будет нажиться на людях», – утверждает независимый эксперт по сделкам с недвижимостью Виктория Каверина.
Получается, пайщики в таком случае оказываются заложниками внутренней политики застройщика. К тому же «Консоль» предусмотрительно составляет с людьми договоры долевого участия, другими словами, инвестирования денежных средств под строительство. В этом случае, в отличие от договоров купли-продажи, деньги, которые вносит пайщик, по словам риэлторов, не облагаются налогами, так как не являются прибылью предприятия. Дольщик как бы дает фирме свои средства в пользование. А так как земельный участок будущего микрорайона Омега-2а находится в аренде заказчика (заказчик – управление капитального строительства СГГА), то при договоре паевого участия человек не может быть совладельцем земельного участка, на котором должен быть построен дом, он становится совладельцем строения, которое должно быть возведено. Когда же дом достроен и строительная компания получает права собственности, она аннулирует договоры паевых взносов и оформляет уже договоры купли-продажи, то есть дольщик как бы обменивает выкупленные им паи на право владения квартирой.
Как отмечают специалисты, это вполне разумный подход к коммерческим операциям. Но, по большому счету, в данном случае инвестор несет риски, которые от него и не зависят. То есть коммерческая деятельность предприятия ложится на плечи дольщиков.
ВЫГОДНЕЕ БРАТЬ КРЕДИТЫ
Так, по сути, произошло и с «финским проектом» «Консоли». Директор Севастопольского правления строительной фирмы Сергей Комиссаров еще в июле 2008 года говорил, что все необходимые для начала строительства документы собраны и в соответствующих госструктурах подписаны. Фирма начала продавать паи на месте будущих домов.
«Обычно после оформления разрешительных документов застройщик приступает к строительству и сразу дает рекламу, мол, покупайте квартиры, – рассказывает Виктория Каверина. – Естественно, вначале строительная компания производит работы за счет собственных средств: оформляет документы, подводит электричество, водопровод, роет котлован и прочее. Затем люди, решившие приобрести в новостройке квартиры, уже в роли пайщиков несут деньги: кто 20 % от стоимости жилья как первый взнос, кто 50%, кто 90%. Набирается определенная сумма. Но для полномасштабного строительства денег не хватает. И тогда застройщик идет в банк и под объект незавершенного строительства берет кредит. Если на тот момент вырыт только котлован или заложен фундамент, значит, можно сделать вывод, что банк пошел на уступки и взял имущественные права в залог, то есть нечто, что когда-то будет собственностью застройщика – или квартиры, или в целом строение. Правда, застройщик должен иметь на своем рынке или очень хорошую репутацию, или как минимум “свой” банк. Строительство продолжается за счет кредита. В это же время квартиры в доме продолжают продавать. Обычно первый кредит закрывают за счет продажи этих квартир и берут следующий кредит в несколько раз больше прежнего якобы под строение, которое, благодаря тому, что его вроде бы строят, возросло в цене. Вот таким образом идет строительство дома. И застройщику выгоднее брать кредиты в банке, чем сразу продавать все квартиры в доме, так как цена на жилье растет быстрее, чем проценты, которые надо выплачивать в банк», – поясняет Виктория Каверина.
Получается, если в недостроенном доме уже выкуплены все квартиры, как утверждают менеджеры фирмы, значит, больше нет новых вливаний денежных средств, которыми можно покрыть кредит. Следовательно, выгоднее начать строительство другого объекта, например, завода, – тут и территория больше, и мощности другие, а значит, банковский займ может быть колоссальным и на продолжительный срок. Но в этом случае все жилые дома или должны быть недостроенными, или при завершении строительства еще должны оставаться непроданные квартиры. Следуя этой логике, менеджерская политика должна предусматривать постепенную продажу жилплощади, которая с каждым последующим этапом строительства повышается в цене.
Как произошло в данном случае, нам выяснить не удалось. Однако, судя по уверениям работников фирмы, что все квартиры проданы, а в Симферополе строится крупный завод по производству газобетона стоимость строительства которого оценивается в 35 миллионов евро, наше предположение вполне реалистично. Теперь дольщикам предстоит ждать: или часть денег, полученных в качестве кредита под завод, пойдет на завершение строительства их домов, или, когда завод построят и за счет пуска собственного производства у фирмы появятся деньги, которые будут направлены на завершение строительства долгоиграющего «финского проекта».
ЧТО БУДЕТ ДАЛЬШЕ?
Теперь вспомним еще одну версию причин долгостроя, звучавшую из уст Жанны Корпусовой: остановлена работа Севастопольского завода ЖБИ, требуется финансирование, а денег нет.
Мы связались с юридическим отделом ООО «Консоль ЛТД», куда был переадресован наш информационный запрос, направленный председателю правления Николаю Ильяшенко. Юрист Эдуард Кулагин оказался не осведомлен о приостановке деятельности завода и отметил, что в Симферополе дома по «финской технологии» строят, и именно из панелей, которые изготавливаются на Севастопольском заводе ЖБИ.
Мы попросили наших севастопольских коллег проверить информацию на месте. Как сообщила журналистам начальник управления по маркетингу Севастопольской дирекции строительной компании «Консоль» Наталья Коваль, подобная информация не соответствует действительности, то есть завод продолжает работать якобы на благо «финского проекта». Непонятно, зачем менеджерам надо было придумывать эту версию и вводить пайщиков в заблуждение.
Вот после этого пойди и разберись простым людям, куда ушли их деньги: один завод строят, обещая производить собственные материалы, другой не так давно начал функционировать. А в результате: на стройплощадках «финского проекта» каждый день растут горы мусора, люди на форумах, уже не стесняясь в выражениях, ругают строительную фирму, которая на протяжении года водит их за нос. Им, доверившимся обещаниям лидера украинского строительного рынка, получить быстро и высокого качества жилье, остается лишь надеяться, что «благодетелю» в скором времени опять станет выгодно вернуться к строительству «финских домов».
Стоит отметить, что если бы вложенные в строительство деньги лежали на накопительном счете в банке, то за это время вкладчик получил бы хорошие проценты. Например, за 12 месяцев вклад в 60 тысяч долларов увеличился бы (при 12% годовых) на 7,2 тысячи долларов. За эти деньги можно было бы сделать определенную часть ремонта самой квартиры. И хотя Эдуард Кулагин сообщил нам, что вопросы компенсации «доли пайщика» при невыполнении фирмой сроков договора рассматриваются в индивидуальном порядке, он не назвал ни одного прецедента, когда «Консоль» предоставила своему дольщику в виде компенсации, например, равноценное жилье в другом доме или произвела ремонт за счет собственных средств. Может быть, никто и не требовал? Пока мы ответ на этот вопрос не получили, как и на вопросы, изложенные нами в информационном запросе, направленном председателю правления ООО «Консоль ЛТД» Ильяшенко.
Мы будем следить за ситуацией, которая, по уверениям менеджеров фирмы, к марту следующего года должна в корне измениться. Тогда постараемся оценить, как выполняет договорные обязательства фирма, позиционирующая себя лидером строительного рынка.
Но и пайщикам надо проявить активность и правовую грамотность в своих требованиях. О результатах ваших переговоров с фирмой просим сообщать на форуме.
Ольга МЕЛЬНИЦКАЯ, «Центр журналистских расследований» (Симферополь), декабрь 2010
