Через одно место

Автор: Егор СОБОЛЕВ, Бюро журналистских расследований «Свідомо» (Киїів), апрель 2010

Как создают систему защиты наших прав на землю и жилье
Новый Президент подписал новый закон, призванный оберегать наши квартиры, дома и землю от попыток их украсть. «Свідомо» проанализировало – что стоит за добрым намерением.

После покупки квартиры документы отдали в БТИ – для регистрации. Там несколько раз говорили: «Придите завтра», а потом заявили: «Ваши документы потерялись». Единственные документы, подтверждающие приобретение квартиры!
На землю, оформленную в соответствии с законом, нашелся другой «собственник». С государственным актом в руках. И решением суда – из райцентра за пять областей от места, где расположена земля.

Фирма продавала квартиры в доме, который строился. Сдача откладывалась и откладывалась, а потом выяснилось: денег на продолжение строительства нет, а квартиры в недострое проданы по несколько раз.
Эти истории – со всех частей Украины. Они множатся, обрастают новыми приемами мошенников и новыми категориями жертв.
«Есть политическая воля на это направление. Чтобы мы не говорили заклинания о борьбе с коррупцией, а реально с ней боролись», – заявил «Свідомо» в понедельник министр юстиции Александр Лавринович. Четыре года заместитель председателя Партии регионов боролся за принятие закона, по которому все права на недвижимость – включая землю – должны регистрироваться Минюстом. Через четыре дня после победы Виктора Януковича на президентских выборах Лавринович из кресла вице-спикера Рады призвал депутатов нажать кнопку «за» этот закон. Его не услышали будущие партнеры по коалиции – коммунисты и Блок Литвина. И из «Нашей Украины-Народной самообороны» «за» проголосовали только двое: Анатолий Матвиенко и Александр Бондарь. Но пять шестых депутатов Партии регионов и половина Блока Юлии Тимошенко сказали закона «да». Новый президент, разобравшись с назначением членов Администрации, сразу подписал документ. А Лавринович, пересев в кресло министра юстиции, объявил: воплощение этого закона в жизнь – мой личный приоритет.
Выиграем ли от этого мы?

Как закон защитит наши права

До сих пор права на квартиры, помещения, дома и землю регистрировались добровольно. Теперь это обязательно. Право владения, право аренды, право управления, право застройки, залог – все должно вноситься в специальный реестр, который будет вестись при Министерстве юстиции. С 2012 года делать это должны специально обученные люди – государственные регистраторы. За плечами у них обязательно должно быть юридическое образование и хотя бы два года работы юристом. С момента, когда мы обратимся с заявлением о регистрации до выдачи нам документа должно проходить максимум 14 рабочих дней. Еще закон угрожает государственным регистраторам уголовной ответственностью – если они будут нарушать правила. «Государство гарантирует достоверность зарегистрированных прав», – провозглашает новый закон.
Конец поддельным документам, подкупленным нотариусам, продавцам воздуха? Возможно, радоваться рано. Особенно если знать – до принятия этого закона в Украине тоже предусматривалась государственная регистрация всех прав на недвижимость – включая землю. Такой закон действовал с 2004 года в Украине. С таким же названием. И соавтором был депутат от Партии регионов – Владимир Демехин.
Почему же закон не действовал?

Как саботировали создание системы защиты прав

Чтобы понять это, надо знать, что в нем было написано. А было написано то же самое, что и в новом законе. Плюс две крайне важные вещи.
Во-первых, в закон 2004 года черным по белому указывал: орган регистрации отвечает за своевременность и достоверность прав. А если он ошибся, и зарегистрирует кражу прав на квартиру, помещение, дом или землю, то пусть платит. Закон предусматривал создание специального денежного фонда. Из которого бы и выплачивались компенсации пострадавшим.
Еще в законе 2004 года была выписана чрезвычайно амбициозная цель. Реестр, куда бы заносилась и сохранялась информация о владельцах жилья и земли, также должен был включить в себя всю информацию о самой земле. Если Вы покупаете квартиру – кому принадлежит земля, на который стоит все здание? Если покупаете землю – каковы ее границы, в каком она состоянии, как ее можно использовать, как нельзя?
Для чего всю эту информацию сводить в одном месте? Первое – так удобно для каждого из нас. Например, Вы хотите купить дом – и в одном месте получаете всю информацию. (О внутренней планировке, о границах участка, о плане использования горсоветом этой территории. А вдруг в будущем это – промышленная зона?). Хотите продать часть земли? Вам все в одном месте и померяли, и нарисовали новые карты обоих участков, и оформили права собственности на них. (Опять таки, отвечая деньгами за возможные злоупотребления.)
Объединение информации и о правах, и о земле с домами, и о статусе этих территорий открывало еще одну огромную возможность. В таком реестре (а вестись он должен был в электронном виде с максимальной защитой информации) можно было на уровне компьютерной программы установить ограничения – которые ни одна взятка не перешибла. Например, сейчас местные советы раздают под застройку сельскохозяйственную землю. Или продают берега рек и озер. Или приватизируют парки и скверы. Или продают участки, где в будущем предусмотрена дорога или автовокзал Если бы был образован единый реестр, такие сделки стали невозможны. Отдал райсовет сельскохозяйственную землю – а зарегистрировать право на застройку невозможно! Суперкомпьютер не пропускает. (Как например, никто не может списать Ваши деньги с вашего банковского счета, а если спишет – банку деньгами отвечать).
Почему этот закон не стал реальностью? Проблема не в деньгах. И идею закона, и деньги на фотографирование всей украинской земли, создание современного электронного реестра и обучение землемеров выделил Всемирный банк. И уже сфотографировано с самолетов 425 из 601 тысячи квадратных километров земли. Качество? Журналист «Свідомо» своими глазами видел фотографию квартала с Софией Киевской. Каждый дом – как на ладони. Например, здание СБУ напротив через улицу. С двором, где в 1991-ом жгли документы КГБ, и архивом, рассекречивание которого остановил новый глава Службы Валерий Хорошковский. И землемеров учат. На прошлой неделе в Киеве прошел очередной тренинг для преподавателей ведущих ВУЗов. А в начале месяца им подарили современное оборудование – чтобы студенты знали, как пользоваться лазерной рулеткой или электронным тахеометром с интегрированным спутниковым приемником.
А вот все, что зависело от власти, не сделано. Парламент из года в год проваливает закон о земельном кадастре (это и есть база данных о размерах, состоянии и собственниках земли). В очередной раз – в ноябре прошлого года. Кнопку «за» не нажал нынешний Президент. Вообще – из пяти парламентских фракций ни одна не проголосовала полностью.
Правительство и местные советы нехотя продолжают разбираться – где чья земля. Даже в Киеве с его ценами есть немало участков, о которых ничего никому неизвестно. Не устанавливаются границы зеленых зон. В городах не проводится зонирование территорий, которое призвано определить: вот под застройку двухэтажными домами, это – под высотки, это – под деловой центр, это – под парки.
Зато земля расползается по «своим людям», мошенники дальше фиктивно продают квартиры, а земельная документация, разрозненно хранящаяся в районных и областных центрах, время от времени пропадает или горит. Из года в год это с грустью констатирует отвечающий за эту документацию Госкомзем. При этом, его председатель Олег Кулинич, назначения которого спикер Рады Владимир Литвин добился еще от Юлии Тимошенко, сохраняет должность и при новой власти.
Так что же даст новый закон, если не выполнялся старый – еще лучший?

Кто выиграет от нового закона

Если сравнить оба документа, найдете отличие, которое обычный человек может и пропустить. Но которое не пропустит опытный чиновник.
Закон 2004 года отдавал ведения всего реестра о владельцах, детальных планах домов и земли, и правила ее использования Госкомзему. Новый закон передал право регистрировать владельцев недвижимости Минюсту.
Именно за это право оба ведомства бились не на жизнь, а на смерть в последних четырех правительствах. Приходили новые главы Госкомзема, приходили новые министры юстиции – и все воевали – отдайте это право мне.
Почему? Один факт. В действительности, реестр прав собственности на недвижимость ведется с 2002 года созданным при Минюсте Информационным центром. Без закона – по приказу… Александра Лавриновича. Он подписал его, когда впервые получил от Леонида Кучмы портфель министра юстиции после ухода из оппозиции. И Минюст предлагает всем нотариусам и БТИ подключаться к этому реестру. И платить за это деньги. Большинство нотариусов и БТИ соглашается. В конце концов, это единственный способ хоть как-то попытаться узнать – а не продана ли эта квартира другим людям вчера?
Но заметьте – с 2002 года прошло восемь лет. Что дал этот реестр людям, которых обманули при покупке квартиры или земли? Скольким из них вернули деньги? Какую ответственность понесли государственные служащие, зарегистрировавшие такие сделки?
– Если прямо написать: «ответственность лежит на органе, ведущем реестр» и создать фонд для выплаты компенсаций пострадавшим – тогда это защита прав. А просто задекларировать в законе «Государство гарантирует…» – это ничего не дает, – заявил «Свідомо» один из разработчиков первого закона, согласившийся пообщаться на условиях анонимности. – Вот Вы купите квартиру, все зарегистрируете, а потом окажется – квартира продана по сфальсифицированным документам. И куда Вы пойдете?

Как государство должно отвечать перед людьми

Показательную историю раскопал центр «Моя земля», собирающий и распространяющий информацию о лучших примерах регулирования и защиты прав на недвижимость.
В британском городе Йорк местный орган планирования запретил одной даме делать дугообразний выступ в ее доме. Разрешил только квадратный. Власти решили, что только такая форма будет гармонировать с соседними домами. Женщина послушалась.
Потом оказалось, что соседи получили разрешение и сделали выступ в виде дуги. Горсовету Йорка пришлось оплатить расходы на реконструкцию выступа в доме женщины и еще добавить 250 фунтов стерлингов за ее хлопоты.

Александр Лавринович: «Это будет непросто, но у нас есть воля»

«Свідомо»:
– Как Вы добьетесь, чтобы информация о правах собственности действительно была защищена? Чтобы она не горела и не подделывалась?
Александр Лавринович, министр юстиции:
– Могу вам сказать, что у нас работают реестры, которые надежно защищены – скажем, реестр нотариусов. Они абсолютно защищены.
«Свідомо»:
– Но как Вы решите проблему, когда достоверной информации о земле просто нет? Во многих областях нет данных – где чья земля. Ее надо померить, разметить на картах и занести защищенную базу. Как это будет делать Минюст, где не работают землемеры?
Александр Лавринович:
– Это будет непростое направление. Я понимаю, что будут определенные сложности, но есть закон, и есть политическая воля.
«Свідомо»:
– Может, было ошибкой отказываться от закона 2004 года, когда и информация о владельцах, и информация о недвижимости, и правила ее использования были объединены в одном месте?
Александр Лавринович:
– Фактически так не было. Госкомзем так же далек от права, как Министерство юстиции – от Национального космического агентства. Каждый должен заниматься своей работой, тогда может быть результат. Мы точно должны заниматься тем, у кого права собственности на ту или другую землю.

Егор СОБОЛЕВ, Бюро журналистских расследований «Свідомо» (Киїів), апрель 2010